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標(biāo)題: 改弦更張還是暗渡陳倉(cāng)？樓盤(pán)成本價(jià)背后有禪機(jī) [打印本頁(yè)]

作者: 123mei 時(shí)間: 2008-11-14 09:32
標(biāo)題: 改弦更張還是暗渡陳倉(cāng)？樓盤(pán)成本價(jià)背后有禪機(jī)
9月，當(dāng)恒大地產(chǎn)宣布旗下18個(gè)樓盤(pán)全線“成本價(jià)”拋售、“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)”時(shí)，很多業(yè)內(nèi)人士連眼珠都不曾轉(zhuǎn)過(guò)去一下。因?yàn)閼{借經(jīng)驗(yàn)和慣例，他們斷定這是個(gè)“噱頭”。

此一時(shí)，彼一時(shí)。一個(gè)多月后，當(dāng)越來(lái)越多的樓盤(pán)加入“成本價(jià)”銷售行列，并且取得不俗的市場(chǎng)反響時(shí)，業(yè)內(nèi)外的目光逐漸變得灼熱了。表示理解的、熱烈追捧的、靜觀其變的、質(zhì)疑詬病的……各種復(fù)雜的反應(yīng)從四面八方涌來(lái)。于是，有人高聲宣唱一種新的非暴利開(kāi)發(fā)模式誕生。有人卻說(shuō)，這不過(guò)是開(kāi)發(fā)商喬裝改扮后的一出新戲罷了。

這不由讓人想起一個(gè)故事：兩個(gè)小和尚坐禪，門(mén)口的幡布被風(fēng)吹動(dòng)，一個(gè)說(shuō)是風(fēng)在動(dòng)，另一個(gè)說(shuō)是幡在動(dòng)，爭(zhēng)論不休。禪宗六祖惠能淡然一笑：不是風(fēng)動(dòng)，不是幡動(dòng)，是爾心動(dòng)。幽默風(fēng)趣地指出二僧被表象迷惑，散失禪定。

成本價(jià)的真也好，假也罷，歸根到底，還是充斥在樓市中的種種非理性因素在“動(dòng)”。風(fēng)幡自在招展，購(gòu)房者又該為誰(shuí)而動(dòng)？

相比7、8月間空虛的降價(jià)聲，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)的確有所下降了。

9月，陽(yáng)邏萊茵城開(kāi)盤(pán)即以2100元/平方米起價(jià)銷售。售樓員說(shuō)，這就是成本價(jià)了。與同區(qū)域其他樓盤(pán)相比，該樓盤(pán)每平方米低了將近400-500元/平方米。

到了10月，漢陽(yáng)南國(guó)明珠二期墨水灣打出一條轟動(dòng)一時(shí)的廣告：7.5折了，阿彌陀佛！起價(jià)3280元/平方米，折后均價(jià)3980元/平方米，之后更是大嘆“嗚呼哀哉”，房?jī)r(jià)見(jiàn)底了。

秋交會(huì)當(dāng)天，盤(pán)龍城哥特帝景更是大張旗鼓地宣傳“成本價(jià)”，起價(jià)2068元/平方米，均價(jià)2329元/平方米。以其93平方米的戶型來(lái)計(jì)算，總價(jià)20萬(wàn)左右，極具殺傷力。該樓盤(pán)負(fù)責(zé)人說(shuō)，拿地成本550元/平方米，土建費(fèi)用1000元/平方米，城市綜合配套費(fèi)188元/平方米，再加上公司運(yùn)作的其他費(fèi)用，2329元/平方米就是成本價(jià)。

其實(shí)早在6月，盤(pán)龍城領(lǐng)袖城策劃總監(jiān)邱先漢就曾自報(bào)家門(mén)：“成本約為3620元/平方米，目前均價(jià)賣3800元/平方米，毛利僅有180元左右。”

“成本價(jià)”是否又是開(kāi)發(fā)商暗渡陳倉(cāng)的營(yíng)銷手段？得到的回答均是“幾乎是成本價(jià)了”、“甚至是虧本的”、“不可能再降了”。

那商品房成本到底如何計(jì)算？
資深地產(chǎn)人士朱戈說(shuō)，一是土地成本，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛以及收購(gòu)等方式獲得土地的費(fèi)用，除以容積率，大概能得出單位土地的價(jià)格；二是建安成本，包括前期勘查、設(shè)計(jì)和工程建設(shè)，同時(shí)不同形態(tài)、不同結(jié)構(gòu)的建筑含鋼量不同，也會(huì)有不同的造價(jià)；三是各種稅費(fèi)。

把這三個(gè)“大頭”算出來(lái)，樓盤(pán)成本基本就“現(xiàn)形”了。剩下的就是開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、管理等成本和利潤(rùn)，這就是整個(gè)銷售價(jià)格的構(gòu)成。

“以我們的樓盤(pán)為例，土地成本占38.2%，建安成本占31.9%，各類稅費(fèi)占13.8%，管理成本為6.8%，而利潤(rùn)一般在8%～10%。”統(tǒng)建公司副總經(jīng)理?xiàng)钪艺f(shuō)。

主動(dòng)公開(kāi)房?jī)r(jià)成本，確實(shí)傳遞出了開(kāi)發(fā)商回應(yīng)購(gòu)房者呼聲、順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整的信號(hào)。但這信號(hào)能否穿透層巒疊嶂，為樓市秩序改弦更張？

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